#. 세입자가 위법을 저질러 계약 해지 통보를 했습니다. 그런데도 세입자는 나가기는커녕 계속해서 월세를 내지 않고 있습니다. 명도소송은 이미 제기해둔 상황이지만, 생각할수록 세입자가 괘씸해 출입문 비밀번호를 바꾸고 싶은데 법적인 문제는 없을지 궁금합니다.
계약을 위반한 세입자를 상대로 건물주가 출입을 막는 사례까지 등장하면서 당사자 간 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.
건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 근본적인 이유는 합법적인 절차로 세입자를 내보내기 위해서입니다. 건물주가 마음만 앞서다 보면 판결문이 나오기도 전에 세입자를 직접 내보내거나 출입을 통제하려는 착오를 범하기 쉽습니다.
결론적으로 건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물의 출입을 방해한다면 형사상 책임을 질 수 있기에 주의해야 합니다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다
명도 분쟁에서 건물주가 위법을 저지른 세입자의 권리를 너무 가볍게 여기는 일이 심심치 않게 발생합니다. 법률상 계약 해지에 속하는 행동을 했으니 더는 계약 관계가 아니기에 건물의 소유자인 자신 마음대로 할 수 있다는 생각 때문입니다.
이 경우 건물주가 쉽게 범할 수 있는 행동에는 강제집행 절차를 거치지 않고 건물주가 직접 세입자를 내쫓는 행위를 꼽을 수 있습니다.
현행법상 건물주가 세입자를 상대로 직접 내쫓는 행위는 위법임을 명심해야 합니다. 법률에서는 개인의 권리를 또 다른 개인이 직접 빼앗는 행위를 금지한다는 뜻입니다.
위법을 저지른 세입자라도 엄연히 점포에 대한 점유권이 유지되고 있기에 명도 소송절차가 끝나기 전까지는 세입자를 내쫓는 행위는 피해야 합니다.
건물주가 세입자를 직접 내쫓는 행동은 하지 않았지만, 세입자의 점포 출입을 막는 행위를 했다면 법률상 어떤 문제가 발생할까요.
가령 위법을 저지른 세입자를 괘씸하게 여겨 세입자 몰래 출입문 비밀번호를 바꾸거나 추가로 잠금장치를 설치하는 경우가 있습니다. 명도소송과 강제집행 절차가 끝나지 않는 상황에서는 세입자의 출입을 막는 모든 행위는 위법에 해당합니다.
만약 건물주가 마음대로 세입자의 출입을 통제한다면 형법 제323조에 의거 권리행사방해죄가 성립될 수 있습니다. 권리행사방해죄란 타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄로 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다.
명도소송 후 강제집행이 진행되기 전까지는 여전히 점유권은 법률상 세입자에게 있습니다. 따라서 건물주가 직접 세입자의 짐을 치우는 것뿐 아니라 출입을 통제하는 행위도 불법에 해당한다는 사실을 명심해야 합니다.
위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 때는 반드시 함께 진행해야 하는 절차가 있습니다. 위법을 저지른 세입자 가운데는 명도소송 진행에 혼란을 일으키기 위해 무단으로 점유자를 바꾸는 사례가 적지 않습니다.
이 경우 건물주가 명도소송에서 승소하더라도 세입자가 다른 사람으로 점유자를 바꾼다면 강제집행에 어려움이 생길 수 있습니다. 이러한 상황을 방지하려면 점유이전금지 가처분 절차가 필수입니다.
점유이전금지 가처분이란 소송 도중 세입자에게 점유권을 다른 사람에게 넘기지 말 것을 명령하는 가처분 절차로 만약 가처분이 완료된다면 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 문제없이 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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